Los apartamentos en Panamá se rigen por la Ley 284 del 14 de febrero de 2022 sobre propiedad horizontal (PH). Antes de comprar, pide el paz y salvo del edificio (constancia de que la unidad no debe cuotas comunes), que el administrador debe emitir en 3 días calendario y que el notario debe exigir para la escritura de traspaso. Según el art. 23 las cuotas recaen sobre el inmueble, sea quien sea su dueño, así que las cuotas impagas son un riesgo que puede pasar al comprador si no se saldan. Revisa también el seguro del edificio, quién paga las cuotas hasta la inscripción si compras a un promotor, y el reglamento de copropiedad (las reglas del edificio).

Consultado el 2 de noviembre de 2026 contra el texto de la Ley 284 de 2022 y resúmenes de firmas legales y de PwC; los números de artículo son los que pudimos verificar.

La situación

Vas a comprar un apartamento, de reventa o a un promotor. El Registro te dice quién es el dueño de la unidad (ve cómo saber quién es el dueño de un inmueble), pero no te dice si el edificio está sano: si las cuotas de la unidad están al día, si el edificio está asegurado, si el fondo de reserva existe. La Ley 284 de 2022, que reemplazó las reglas anteriores de PH, deja la mayor parte de eso en manos de la administración del edificio, y te da herramientas si sabes pedirlas.

El paz y salvo: el documento clave

La ley define el paz y salvo (art. 6) como el documento que muestra que una unidad no tiene deuda pendiente de gastos comunes. Tres reglas importan a un comprador:

  • Las cuotas siguen a la unidad. Según el art. 23, el pago de las cuotas "recae sobre el inmueble, independientemente de quien sea su propietario". Si el vendedor deja cuotas impagas, la deuda no desaparece con la venta a menos que se salde.
  • El administrador debe emitirlo rápido. El administrador debe emitir el paz y salvo en 3 días calendario (arts. 57, 88, 89 y 93, según los leemos).
  • El notario debe pedirlo. Según el art. 114, el notario debe exigir el paz y salvo para la escritura de traspaso.

El pago tardío lleva un recargo de hasta 20% de cada cuota impaga (definición del art. 6). Pide un paz y salvo con fecha cercana al cierre, no uno viejo.

Qué más pedir a la administración

  • Seguro. El art. 25 exige que el edificio tenga seguro (incendio y terremoto). Pide la póliza y sus fechas.
  • Cuotas y cuotas extraordinarias. Pide la cuota mensual vigente, cualquier cuota extraordinaria aprobada y las finanzas del edificio. Según el resumen de PwC del art. 35, las cuotas extraordinarias o modificadas necesitan la aprobación del 51% de las unidades al día en primera convocatoria y del 30% en segunda.
  • Actas. El administrador debe entregar copias de las actas de asamblea en 3 días calendario (art. 93). Muestran lo decidido y lo que viene.
  • Una cuota sospechosamente baja. Un abogado citado en la prensa jurídica en octubre de 2026 señaló que una cuota muy baja puede indicar falta de fondos. Es una opinión, no una regla, pero es una razón para preguntar qué cubre la cuota.
  • El reglamento de copropiedad. Fija las reglas del edificio y está inscrito en el Registro Público. Léelo antes de pagar un depósito.

Si compras a un promotor

  • Cuotas hasta la inscripción. El art. 27 hace que el promotor pague todas las cuotas comunes desde el permiso de ocupación hasta que se inscriba la venta o se entregue la unidad. Pide que el promotor lo confirme en el contrato.
  • Entrega y reglas. El promotor debe entregar la unidad en los plazos prometidos y contractuales, y debe dar al futuro comprador el reglamento de copropiedad. No encontramos el número de artículo de estos deberes, así que confírmalo con tu abogado.
  • Quién responde después. La sociedad promotora debe mantenerse viva hasta que venza la garantía del art. 1343 del Código Civil, con domicilio panameño indicado en la promesa y en el reglamento.

Revisa también al constructor y al proyecto: ve qué verificar en un constructor y cómo verificar un proyecto.

Si hay una disputa

Según el resumen de PwC del art. 109, los jueces de paz tienen competencia en las disputas de PH y en el cobro de cuotas. Las disputas en un edificio son comunes y casi siempre tratan de cuotas, ruido y áreas comunes. Mientras mejores sean tus documentos, menos probable es que lleguen a un juez.

Una lista corta

  1. Pide un certificado de finca reciente de la unidad y lee los gravámenes y entradas pendientes.
  2. Pide al administrador un paz y salvo con fecha cercana al cierre.
  3. Pide la póliza de seguro, el presupuesto, las actas y las cuotas extraordinarias.
  4. Lee el reglamento de copropiedad.
  5. Si compras a un promotor, pon en el contrato el pago de cuotas hasta la inscripción y la fecha de entrega.
  6. En la notaría, asegúrate de que el paz y salvo esté adjunto a la escritura.
  7. Paga un depósito solo con esto en la mano. La guía de due diligence pone toda la secuencia en orden.

Cómo mira Proper este tema

Proper no vende inmuebles ni ningún producto inmobiliario, y hoy no recibe pago de los profesionales a quienes te refiere; si eso cambia, te lo diremos antes de que te afecte. Si estás por pagar un depósito por un apartamento, la Sesión de Claridad te ayuda a ver qué pedir al edificio y al vendedor, y quién debe leer las respuestas.

Fuentes

Consultadas el 2 de noviembre de 2026.

  • Ley 284 del 14 de febrero de 2022, sobre propiedad horizontal (Gaceta Oficial 29476-C): arts. 6, 23, 25, 27, 57, 88, 89, 93 y 114, según copias públicas del texto.
  • Resumen de PwC Panamá de la Ley 284 de 2022 (arts. 35 y 109) y resúmenes de firmas legales sobre los deberes del promotor.
  • Prensa jurídica, octubre de 2026: comentario de un abogado sobre cuotas bajas de edificios (opinión, no regla).

Importante: esto es información general, no asesoría legal. Nuestros números de artículo vienen de copias públicas y resúmenes de la Ley 284 de 2022, no de la Gaceta oficial; no verificamos todos los artículos, y la ley puede haberse reglamentado o modificado. Tu abogado debe leer el texto que aplica a tu edificio.