Cómo verificar un proyecto de terreno en Panamá antes de poner dinero

Lección de campo. De la experiencia de Alex antes de Proper: un proyecto de desarrollo de playa donde las revisiones de abajo llegaron tarde. Los detalles se omiten a propósito.

1. La situación

Un dueño tiene varias hectáreas cerca de la costa y quiere convertirlas en un desarrollo. Hay concepto, equipo, plan de mercadeo y, pronto, compradores calificados pidiendo reservar. Todo parece listo para vender. La pregunta que nadie ha respondido todavía es la aburrida: ¿qué se está vendiendo, legalmente?

2. Qué puede pasar

• El terreno no está titulado. Se mantiene bajo derechos posesorios (derecho posesorio), que los abogados panameños describen como un derecho reconocido de ocupación, no propiedad inscrita (RG Law Firm).
• Los lotes no se pueden inscribir. El propio manual del Registro Público describe la segregación como separar una parte de una finca inscrita, con plano aprobado por la ANATI y el MIVIOT (manual del Registro Público). El derecho posesorio no es una finca inscrita, así que si te venden lotes de una parcela así, pregunta cómo se van a inscribir alguna vez. Confirma la respuesta con tu abogado.
• Parte de la costa nunca se puede titular. Las firmas señalan que la franja costera medida desde la línea de alta marea es propiedad del Estado (RG Law Firm), y la Ley 80 de 2009 regula la posesión en zonas costeras (ANATI).
• La titulación toma tiempo. Una firma panameña estima de 6 a 12 meses para convertir derechos posesorios en título cuando la documentación está completa y nadie objeta (Kraemer & Kraemer). Los requisitos de la ANATI incluyen plano y más de cinco años de posesión.
• También se pasan por alto otras bases: acceso a vía pública, servicios que lleguen a cada lote, permisos, zonificación y estatus ambiental.

3. Cómo revisarlo, paso a paso

1. Pide el número de finca. La propiedad titulada lo tiene; la de derechos posesorios no (PMPanama). Si te dicen "está en proceso", pregunta qué, exactamente, está en proceso.
2. Obtén un certificado actual del Registro Público a través de tu propio abogado: dueño, cadena de título, gravámenes, servidumbres y anotaciones pendientes.
3. Compara el plano con el registro. Área, linderos y ubicación deben coincidir, y el topógrafo debe estar licenciado.
4. Revisa la segregación y los permisos. Pregunta qué aprobaciones existen para crear lotes y cuáles siguen pendientes. Pídelas por escrito.
5. Revisa el acceso y los servicios. Acceso legal a vía pública, y si el agua y la luz realmente llegan a cada lote.
6. Revisa el historial. ¿Qué ha entregado el equipo antes? Pide hablar con personas que compraron o trabajaron con ellos.
7. Contrata a tu propio abogado, no uno del vendedor o desarrollador, antes de pagar o prometer algo.

4. Cómo pudo haber salido

Si estas revisiones se hubieran hecho antes de empezar a vender, el equipo habría sabido en la primera semana que el frente insignia no se podía vender como lotes inscritos. Entonces pudo titular primero, rediseñar el plan o pausar. Esto es un escenario, no algo que ocurrió.

5. Cómo salió en realidad

En el proyecto real, la revisión llegó cuando el mercadeo ya estaba generando leads calificados. Levanté el tema del título, lo vimos distinto y me retiré del proyecto. No nombro el proyecto ni a las personas, y aquí no juzgo sus intenciones.

6. Lo que me llevé

En cualquier país, antes de poner dinero en un proyecto, mira el historial, el título, el anteproyecto, la segregación y los permisos, y si los lotes tendrán servicios. Esa experiencia es una parte grande de por qué hoy soy un asesor que ayuda a revisar primero y no vende nada.