En Panamá, la promesa de vender o comprar un inmueble debe constar por escrito y fijar la cosa, el precio y el plazo o la condición del contrato definitivo (Código Civil, art. 1221). Si en el contrato de compraventa mediaron arras o señal, el art. 1224 permite rescindir: el comprador pierde lo dado o el vendedor lo devuelve duplicado. Así que la redacción del depósito en el papel decide qué puedes perder. Léela con tu propio abogado antes de pagar nada.

Consultado el 6 de noviembre de 2026 contra el Código Civil de Panamá (copias de Justia y legal-tools), un fallo de la Corte Suprema y un fallo civil publicado por ACODECO.

La situación

Acordaste un precio y el vendedor te pide firmar una promesa de compraventa y pagar un depósito. Es el primer momento en que sale dinero de tus manos, y en la mayoría de las compras ocurre antes de revisar el registro. La redacción de la promesa y del depósito decide qué pasa si alguna de las partes se arrepiente.

Qué dice el Código Civil

  • Art. 1221, la promesa. La promesa de vender o comprar, con conformidad en la cosa, el precio y el plazo o condición que fije la época del contrato, da a la otra parte derecho a reclamar su cumplimiento. En inmuebles debe constar por escrito. Si no puede cumplirse, rigen las reglas generales de las obligaciones.
  • Art. 1221, inscripción. La promesa de vender un inmueble hecha por escritura pública e inscrita en el Registro Público limita el dominio: el promitente no puede enajenar el inmueble mientras la inscripción esté vigente, y el artículo restringe además gravarlo sin el consentimiento de la otra parte.
  • Art. 1224, arras o señal. Si mediaron arras en el contrato de compraventa, se puede rescindir: el comprador se allana a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Varios sitios comerciales dividen las arras en "confirmatorias" y "penitenciales" y citan otros números de artículo. Nosotros leímos los arts. 1221 y 1224 en las copias del Código Civil de las fuentes. Pide a tu abogado que confirme el texto vigente y cómo aplica a las palabras de tu papel.

Qué significa para ti

  • Si el papel dice que el depósito es el precio de arrepentirse (una señal, art. 1224), el riesgo del comprador es el depósito y el del vendedor devolverlo duplicado. Asegúrate de que eso es lo que quieres.
  • Si el papel es una promesa vinculante (art. 1221), la otra parte puede exigir que se firme la escritura definitiva, no solo quedarse con un depósito. Lee el plazo y las condiciones.
  • Las condiciones cuentan. En un fallo de 2001 la Corte Suprema (Sala Civil) sostuvo que una condición agregada por las partes a una promesa debía cumplirse para celebrar el contrato prometido. Una condición a tu favor, como un préstamo aprobado o un certificado de finca limpio, puede protegerte. Una que no leíste puede jugar en tu contra.
  • Penalidades de un solo lado. En un fallo de 2012 publicado por ACODECO, un juzgado civil declaró nula una cláusula que permitía al vendedor terminar la promesa y quedarse con todo lo pagado si el comprador no entregaba al banco los documentos del préstamo en 30 días, señalando que al vendedor no se le aplicaba una sanción igual. Es un fallo de primera instancia, no una regla para todo papel, pero muestra qué buscar.

Antes de pagar un depósito

  1. Pide un certificado de finca reciente y lee el propietario, los gravámenes y las entradas pendientes (cómo).
  2. Si el dueño es una sociedad, comprueba quién puede firmar por ella (cómo).
  3. Pregunta quién guarda el depósito y cuándo se libera. No encontramos un porcentaje legal de depósito; fuentes del mercado describen cerca de 10% en manos de un abogado, notario o fiduciario, lo cual es costumbre, no ley.
  4. Pon tus condiciones por escrito: título, impuestos, paz y salvo, financiamiento y fecha de la escritura.
  5. Verifica al corredor, si lo hay (cómo).
  6. Haz que tu propio abogado, no el del vendedor, lea el papel (cómo verificar a un abogado).

Cómo mira Proper este tema

Proper no vende inmuebles ni ningún producto inmobiliario, y hoy no recibe pago de los profesionales a quienes te refiere; si eso cambia, te lo diremos antes de que te afecte. Si estás por entregar un depósito, la Sesión de Claridad te ayuda a ver qué debe decir el papel y quién debe leerlo.

Fuentes

Consultadas el 6 de noviembre de 2026.

Importante: esto es información general, no asesoría legal. Leímos las copias del Código Civil y los fallos citados; pueden estar desactualizados y el efecto de cualquier papel depende de sus palabras exactas. No verificamos porcentajes de depósito ni el estado vigente de los fallos.