Si compras una propiedad en Panamá desde el exterior, lo que sorprende no es el precio. Es el papeleo que debe estar listo antes de poder inscribir la escritura. La Dirección General de Ingresos (DGI) publica los formularios que intervienen. Los leímos el 5 de octubre de 2026 y este artículo se limita a lo que esas páginas dicen. Donde se quedan cortas, lo decimos.

Lo que confirman las páginas de la DGI

  • Dos formularios, presentados por el vendedor. La página de la DGI sobre venta de inmuebles indica que, al momento de una venta, el vendedor es quien debe presentar los formularios 106 y 107 (DGI, formularios de venta), y su sección de preguntas sobre inmuebles añade que el vendedor debe estar inscrito en la DGI como contribuyente (DGI, preguntas sobre inmuebles).
  • El formulario 106 es el impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI). Su página aplica el impuesto a los contribuyentes que transfieren inmuebles, al 2% sobre el terreno o valor catastral, pagadero dentro del mismo mes calendario de la declaración. Cita la Ley 106 de 1974 (reformada por la Ley 31 de 1991), la Ley 6 de 2005 y la Ley 5 de 2006 (DGI, formulario 106).
  • El formulario 107 es la declaración de ganancia de capital. Para inmuebles, la DGI indica que debe presentarse y pagarse el impuesto antes de la inscripción de la compraventa en el Registro Público. Cita como base los artículos 701 y 701-a del Código Fiscal y las leyes 6 de 2005, 18 de 2006, 49 de 2009, 33 de 2010 y 28 de 2012 (DGI, formulario 107).

Para el comprador, lo práctico es el orden: primero el impuesto, después la inscripción. Una venta cuyos formularios no están presentados y pagados no llega a inscribirse, así que la obligación es del vendedor pero la demora la sufres tú.

Lo que las páginas de la DGI no dicen

Las páginas de la DGI que leímos no indican la tarifa de la ganancia de capital ni explican el adelanto. Dos firmas legales panameñas sí, y coinciden en lo esencial. Kraemer & Kraemer (febrero 2026) describe un 2% de transferencia y, para el vendedor, 3% del precio de venta o valor catastral (el mayor) o la alternativa de 10% sobre la ganancia real. Grimaldo Prestán (revisado en septiembre 2026) describe 10% sobre la ganancia gravable con un adelanto de 3% sobre el valor de venta o catastral, y dice que el vendedor puede liquidar la ganancia real con evidencia de costo y gastos permitidos. Ambas dicen que, en general, los asume el vendedor salvo pacto en contrario.

Donde difieren es en el detalle, que es justo donde los casos se separan. Kraemer & Kraemer fija la base de la transferencia en el mayor entre valor catastral y precio; la página de la DGI dice terreno o valor catastral; Grimaldo Prestán no precisa la base. Si el 3% es definitivo o solo un adelanto, y cuál ruta conviene, depende del costo de adquisición, los documentos y la condición tributaria del vendedor. No podemos decirte cuál aplica a una propiedad que no hemos visto.

Importante: esto es información general, no asesoría legal ni tributaria. En Panamá el tratamiento correcto depende de los hechos concretos de cada transacción, y no hay dos casos iguales. Un briefing a medida y la hoja de ruta adecuada para tu situación solo se pueden construir en una Consulta Legal con un abogado, con tus datos sobre la mesa.

Qué pedir antes de firmar

  1. Prueba de que el vendedor está inscrito en la DGI como contribuyente.
  2. Una cláusula que diga quién asume el impuesto de transferencia y el de ganancia de capital, y cómo se maneja el adelanto en el cierre.
  3. Confirmación de que los formularios 106 y 107 se presentarán y pagarán antes de la inscripción, con la fecha de inscripción atada a eso.

Novedad desde septiembre de 2026: primera venta de vivienda nueva (Ley 546)

El impuesto de transferencia del 2% de arriba es la regla general, y una categoría de venta ahora tiene su propio régimen. La Ley 546 del 31 de agosto de 2026 (Gaceta Oficial Digital No. 30601-B, vigente al día siguiente de su promulgación) reescribe el artículo 4 de la Ley 106 de 1974. La primera venta de una vivienda nueva está exenta del impuesto de transferencia sobre los primeros $120,000 de la base imponible, siempre que la venta se formalice dentro de los dos años siguientes al permiso de ocupación. Entre $120,000 y $200,000 el impuesto se aplica solo a la parte que excede $120,000, con una escala de 0.5% a 1.8%; por encima de $200,000 se mantiene exenta la porción de los primeros $120,000 y el resto sigue el régimen general.

Tres detalles que importan al cierre. El vendedor debe declarar en la escritura, bajo juramento, que la vivienda es nueva, que es su primera venta y la fecha del permiso de ocupación. Las ventas formalizadas antes de la entrada en vigencia siguen las reglas anteriores, y para viviendas cuyo permiso se expidió antes, el artículo transitorio permite el beneficio si la venta se formaliza dentro de los 30 meses siguientes al permiso. El artículo también declara nula cualquier cláusula del contrato que obligue al comprador a pagar, reembolsar o asumir el impuesto de transferencia que legalmente corresponde al vendedor; la frase está en el artículo sobre primeras ventas de vivienda nueva, y no hemos encontrado guía oficial sobre si alcanza a otras ventas. Fuentes: Gaceta Oficial Digital No. 30601-B (texto de la ley, leído el 16 de octubre de 2026) y el comunicado del Ministerio de Economía y Finanzas del 31 de agosto de 2026.

Lo que esto no cubre

No es un desglose completo de costos de cierre. Notaría, derechos del Registro, honorarios legales, ITBMS sobre servicios y el impuesto anual de inmueble son rubros aparte y no los resumimos aquí. El tratamiento fiscal de la misma venta en tu país de origen es otra pregunta.

Por qué publicamos el vacío

La mayoría de los artículos sobre este tema dan una cifra segura para cada rubro y siguen. Preferimos decirte qué cifras respaldan las páginas de la propia autoridad tributaria y cuáles vienen de resúmenes secundarios. Tu cierre debe apoyarse en las primeras.